부동산 ROI 수익률 계산기
매매가·대출금·보증금·월세·이자율을 입력하면 실투자금·연 수익률·월 현금흐름을 즉시 계산합니다. 예상 매도가를 추가하면 시세 차익 포함 총 ROI도 확인할 수 있습니다.
📈 부동산 ROI 계산기 활용법
실투자금은 매매가에서 대출금과 임차 보증금을 뺀 금액입니다. 3억 대출, 5천만원 보증금으로 5억짜리 아파트를 매입하면 실투자금은 1억 5천만원입니다. 이 실투자금 대비 수익률이 진짜 투자 효율을 보여줍니다.
월 현금흐름은 월세 수입에서 대출 이자를 뺀 실제 손에 쥐는 돈입니다. 현금흐름이 플러스이면 매달 수입이 발생하는 투자, 마이너스면 매달 돈이 나가는 투자입니다. 투자 기간 동안 유동성을 유지할 수 있는지 반드시 확인하세요.
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자주 묻는 질문
Q. 부동산 ROI는 어떻게 계산하나요?
부동산 ROI = (연간 임대 순수익 ÷ 실투자금) × 100. 실투자금은 매매가에서 대출금과 보증금을 뺀 금액입니다. 예를 들어 5억짜리 아파트를 대출 3억, 보증금 5천만원으로 매입했다면 실투자금은 1억5천만원입니다.
Q. 부동산 수익률 몇 퍼센트가 투자 가치가 있나요?
일반적으로 서울 수도권은 연 4~6%, 지방은 6~8% 이상이 투자 적합 기준입니다. 은행 예금 금리(현재 3~4%)보다 높아야 의미 있는 투자이며, 대출 이자율보다 수익률이 낮으면 역마진이 발생합니다.
Q. 월 현금흐름이 마이너스면 투자하면 안 되나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 월 현금흐름이 마이너스라도 시세 차익 기대가 있다면 투자 의미가 있습니다. 단, 마이너스 현금흐름은 매달 추가 자금이 필요하므로 유동성 리스크를 반드시 고려해야 합니다.
Q. 보증금은 왜 실투자금에서 차감하나요?
보증금은 임차인이 맡긴 돈으로, 실질적으로 내 돈이 그만큼 덜 들어간 것과 같습니다. 전세보증금은 보통 큰 금액이라 이를 차감하면 레버리지 효과로 수익률이 크게 올라갑니다.
Q. 이 계산기는 세금을 반영하나요?
이 계산기는 임대 수입과 대출 이자만 반영하며, 종합부동산세·재산세·임대소득세·양도소득세는 포함되지 않습니다. 실제 투자 결정 시 세금 효과를 별도 계산하시거나 세무사와 상담하세요.
Q. 대출 이자율이 오르면 수익률에 얼마나 영향을 주나요?
대출 비중이 높을수록 금리 상승의 영향이 큽니다. 예를 들어 3억 대출 시 금리가 1% 오르면 연 300만원(월 25만원) 이자가 증가합니다. 이 계산기에서 이자율을 조정해 시나리오별 수익률 변화를 직접 확인하세요.